부동산 기초지식, 아파트 리모델링과 재건축의 차이를 아시나요?

아파트 재건축 VS 리모델링

부동산 투자에 관심이 있거나 내집마련을 위해서 아파트 공부를 하다 보면 빠지지 않고 나오는 부동산 용어가 바로 아파트 재건축입니다. 아파트 재건축은 특정 조건을 만족하면 허가를 받아 기존의 아파트를 모두 철거하고 완전히 새로운 아파트를 다시 짓는 행위를 의미합니다. 즉 헌 아파트를 새 아파트로 바꾸는 방법입니다. 그에 반해 아파트 리모델링은 아파트의 큰 프레임(뼈대)은 건들지 않고 부분적으로 허물고 새롭게 살을 붙여 새 아파트 처럼 만드는 방식이죠. 예를 들어 오래된 ㄷ 자형 아파트가 있다면 재건축을 시행했을 때는 제한없이 완전히 새로운 구조를 만들 수 있지만 리모델링을 한다면 큰 틀인 ㄷ 자형은 그대로 유지가 됩니다.

 

따라서 아파트 재건축은 비교적 복잡한 절차와 까다로운 조건을 가지고 있어 적게는 10년에서 많게는 20년 정도 소요됩니다. 보통 아파트가 새로 만들어지고 나서 30년이 지나면 아파트 안전진단 등급을 받을 수 있는데 A~E 등급으로 나뉩니다. 여기서 D(사용과 안전성에 문제가 발생한 상태) 또는 E(안전성이 극히 우려되는 불량한 상태) 등급이 되어야 재건축 진행이 가능하죠. 아파트 리모델링은 재건축에 비해 조건도 까다롭지 않고 비교적 간단합니다.

 

 

재건축을 하면 되는데 왜 리모델링을 할까요?

앞서 설명한 내용을 살펴 보면 당연히 아파트 재건축이 훨씬 메리트 있어 보입니다. 실제로도 그렇구요. 그렇다면 왜 재건축이 아닌 리모델링을 할까요? 정답은 바로 사업성에 있습니다. 재건축의 경우 완전히 허물고 새롭게 다시 아파트를 만들어 내기 때문에 기존에 거주하던 조합원들 + 일반 공급 물량을 높여 사업성을 극대화 시킬 수 있습니다. 이것과 직결되는 것이 바로 아파트의 용적률이죠. 용적률이 낮으면 그 만큼 확보할 수 있는 세대 수가 많아지기 때문에 사업성이 좋다고 할 수 있습니다.

 

그렇다면 만약 오래된 아파트의 용적률이 이미 높아서 일반분양 할 수 있는 세대수가 나오지 않는다면 어떻게 될까요? 시공사들은 굳이 재건축 사업에 뛰어들 이유가 없습니다. 돈이 안되는 작업이니까요. 그럴때 진행하는 방법이 바로 아파트 리모델링 사업입니다. 물론 주거 환경을 개선하기 위해 지하주차장도 추가로 확보하고 경우에 따라 약간의 수평 또는 수직 증축이 가능하긴 하지만 재건축 보다는 사업성이 떨어지는 경우가 많습니다. 1기 신도시인 평촌역 남쪽 부근에 있는 아파트들이 대표적인 예시이기도 합니다. 또한 부동산 규제가 강화되어 재건축 조건이 굉장히 까다로워질 경우 리모델링 사업을 대신 선정하기도 합니다.